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品質物業 精彩生活——S深物業高管談重啟股改

2009.10.29 來源:上海證券報 2009年9月30日查看次數: 返回
     9月18日,深圳市物業發展(集團)股份有限公司公布調整后的股改方案,即得到市場的熱烈歡迎,復牌后表現搶眼,股價更是在大盤調整的情況下連續漲停。業內人士分析表示,深物業大股東對股改如此誠意,預計此次股改順利通過的可能性很大。就本次股改和投資者關心的有關問題,深物業董事長陳玉剛先生和總經理魏志先生昨日接受采訪進行詳細解答。
     筆者:深物業自1996年以來都沒有分過紅,投資者意見較大,請問公司領導對此有何感想? 
    陳玉剛:為股東提供合理的回報是上市公司應盡的責任和義務,深物業自1996年到現在十多年時間沒有分紅送股,作為深物業的管理層我們深表遺憾和歉意。公司經過兩年來的整頓、治理、提高,已經逐漸擺脫困境并正在步入良性發展的軌道。08年扭虧為盈,09年的業績大幅提升并成功摘除*ST帽,這說明公司加強三項制度改革、機構精簡、減本增效以及提升土地開發附加價值、提高公司資產的利用效率等經營管理舉措在逐步見效。本次啟動股改,公司希望摘除S帽,相信不久后公司會用實際行動來回報股東。
   筆者:請問深物業目前的優勢和不足有那里?
   魏志:公司具有以下幾方面優勢:第一、股東優勢:深投控公司有將我公司作為旗下房地產業務的發展平臺和龍頭企業來做大做強的戰略考慮,并將配合股改給予公司實際的大力支持;第二、品牌優勢:國貿大廈是深圳改革開放的象征,深物業有“三天一層樓”的深圳速度帶來的品牌和知名度,在房地產開發方面,“品質物業,精彩生活”的理念在逐步深入人心,打造精品的策略也使房地產產品的附加值逐步顯現;第三、團隊優勢:公司目前已經擁有了一支團結的、有凝聚力和戰斗力的領導集體以及技術扎實,思想穩定,經驗豐富的人才隊伍;第四、公司目前還有一些優質的土地資源,未來幾年的業績有堅實保障;第五、主營業務進展順利,新華城銷售情況良好,深港1號項目也將于近日開盤。
   不足之處,作為上市公司,多年以來失去了再融資和資本擴張的能力,歷史遺留問題的顯現牽扯了公司很大精力,企業改革推進過程中也遇到了國企經常遇到的一些習慣思維和行為的阻力。另外,公司土地資源相對有限,資產負債率較高等等,這些都是我們的不足。
   筆者:請問為什么8月份公告預測全年業績將低于中期?
   陳玉剛:公司09年業績是大幅度提升的一年,上半年業績良好,預測第三季度業績將同比增加800%-1050%,形勢是喜人的。但我們注意到,很多投資者來電甚至是在股東會上詢問年底業績能否做到中期業績的翻倍。而實際情況是:公司今年具備結轉收入的項目只有一個,即皇御苑御花園項目,該項目上半年銷售勢頭良好,中報公布時,銷售進度已達90%以上,該部分銷售收入按照會計準則在上半年均已結轉完畢,因此下半年可供結轉的收入較上半年會有大幅度減少,而正常的費用開支仍會發生。為了避免投資者對年底業績誤判而帶來的投資風險,我們在預測第三季度業績時對全年業績進行了預測。當然,為保障全體股東權益,我們也會盡最大努力增收節支,力爭全年業績維持在一個相對良好的水平。
   筆者:投資者都很關注深物業業績反映的真實性,能否請公司領導對這個問題進行一下說明?
   陳玉剛:深物業在過去連續虧損面臨退市危險的情況下,08年成功扭虧,并具備了摘帽條件,當時一些投資者質疑公司會不會為了摘帽而虛報利潤。09年在08年的基礎上業績大幅度提升,并經深交所核準成功摘帽,這時候又有一些投資者質疑公司會不會隱瞞利潤。作為一個國有控股的上市公司,我們執行財務制度是非常嚴格的,既不會虛報利潤,也不會隱瞞利潤。不論是虛報和隱瞞利潤,都是違反財務制度和上市公司監管規定的,如果有這樣的行為且一經查實,公司以及公司高管、負責審計的會計師事務所都會受到證券監管機構和國有資產監管部門的嚴厲處罰。我們沒有虛報和隱瞞利潤的動機,更沒有這些行為,請廣大投資者放心。
   筆者:股改業績承諾為什么以未確定的09年業績為基數而不以一個固定數為基數?
   陳玉剛:坦率地說,最初推出的股改方案是沒有業績承諾條件的,即便是在和流通股股東進行交流之后對是否增加業績承諾條款都是有爭議的。因為作為以房地產為主業的公司,業績受宏觀經濟形勢和市場變化的影響非常大,進行業績保底承諾大股東是要承擔較大風險的。最后在各方努力下,9月18日公布的方案還是增加了業績承諾條款,這充分說明了大股東對廣大流通股股東意見的重視和誠意。以09年的業績為基數,主要考慮到業績承諾應該建立在企業實際經營效果的基礎上,硬性推出一個固定數據會缺乏說服力??梢鑰隙ǖ氖?09年的業績是近十年以來最好的一年,能以此為基數進行承諾,充分反映了大股東對深物業一年強過一年的良好預期和實際支持的誠意。
   我們計劃在公報三季報的同時,對09年的業績范圍進行相對準確的預測,以便打消廣大投資者對09年業績的疑慮。我們注意到,有部分投資者希望公司作出更高的業績預測,這也是不現實的。我們只能保證會嚴格遵守會計制度,如實預測業績情況,不會脫離實際人為拔高業績?! 」憒笸蹲收吖刈⒁導ㄎ侍?除了是考慮到對股價的影響之外,更多的是對公司長期發展的關注,公司的面貌發生了變化并得到投資者的逐步認同,我們感到十分欣慰。
   筆者:深投控對深物業的支持是否以股改成功為條件?
   魏志:深投控對深物業的支持,與股改是否成功并無必然聯系。比如在資金支持上,深投控已經為公司提供了2億元的委托貸款,這對公司渡過前期的困難階段起到了積極的支持作用;另外,在企業改革、處理歷史遺留問題等方面,公司也得到了深投控的大力支持。深投控將深物業定位為旗下房地產骨干企業并準備做大做強,深物業繼續得到深投控的支持是肯定的。如果股改順利通過,深投控根據股改承諾對公司的支持將成為法律義務,力度也會更大,僅資金方面,除之前的2億元支持之外深投控就還將按照股改承諾提供不少于5億元的資金支持。
   隨著公司基本面的實質性改善,企業已經步入了一個良性發展的軌道,即使沒有股改的這些承諾支持條件,我們管理團隊也一樣會竭盡全力,繼續做好公司的經營管理工作,公司逐步向好的發展勢頭不可逆轉。但我們還是衷心希望本次股改能夠順利通過,這將使公司能在更高的平臺上運行,盡快提升核心競爭力,早日實現質的飛躍。我們相信廣大投資者尤其是中長期投資者會積極支持這一次能夠實現“多贏”的股改方案的。
   筆者:請問如何理解深投控陳洪博董事長關于對如果本次股改未獲通過的情況下“在可預見的時間內不會急于啟動第四次股改”,也“不會單純為了通過而不斷提高對價”?
   陳玉剛:本次股改是上次股改未獲通過后歷時9個月再次啟動的,在股改啟動前,公司每天接到的投資者來電基本都是詢問股改何時啟動。本次股改方案,是大股東和上市公司在現有國有資產監督管理體制之內所能爭取到的最優方案,體現了大股東最大的誠意,也得了各方面的支持和理解。本次股改是在上市公司基本面發生了根本性轉變的情況下啟動的,對上市公司而言,股改承諾中的資金支持和資產置換承諾可以讓公司的資產質量發生積極、重大的變化,企業基本面將會得到進一步改善和提升。
   在多次溝通情況的基礎上,我們理解大股東的意圖是:在可以預見的時間內,深投控對深物業沒有任何減持計劃,不以減持為目的而推動股改。大股東在股改方案中推出諸多對上市公司扶持的措施,其根本目的是著眼長遠,通過上市公司業績的不斷提升,來實現國有資產的保值增值。大股東不會單純為追求股改通過而推動股改,更不會單純為了追求股改通過而不斷調高對價,也就是說大股東和國有資產管理部門絕不認同極少數投資者關于股改對價條件會“越否越高”的錯誤判斷。
   筆者:股改如果不能通過,深物業會退市嗎?
   魏志:就目前的政策來看,股改能否通過與是否退市并沒有必然關系,但是,將來政策會如何調整我們無法預測。本次股改工作,是基于全體股東的利益,上市公司的發展而啟動的,證券監管機構和國資監管部門并沒有就股改工作向我們提出硬性要求。作為上市公司管理層,我們關注的是企業的生存和發展問題,我們堅信,本次股改方案一定會獲得絕大多數投資者的認同和支持。
   筆者:復牌以來,公司股價連續多個漲停,兩位領導對此有何看法?
   魏志:9月21日復牌以來,公司股價連續多個漲停,公司按規定也連續兩次發布了“關于A股股價異常波動的公告”。股價的高低決定因素很多,最近公司股價的連續上漲,在一定程度上反映了廣大投資者對本次股改順利通過的良好預期和對公司基本面改善的認可,但市場上沒有只漲不跌的股票,我們還是要鄭重提醒廣大投資者,注意投資風險,我們更加希望公司股價能夠反映公司的基本面。
   筆者:兩位領導還有什么想對投資者說的嗎?
   陳玉剛:深物業本次股改有幸伴隨了新中國60周年大慶和花好月圓的中秋節這樣的喜慶日子,在此我們代表深物業全體員工向全國的廣大投資者和關心深物業發展的各界人士致以節日的問候和崇高的敬意。希望廣大投資者多給公司提寶貴意見,并在節后別忘了行使股東權利給本次股改投票。最后預祝深物業本次股改能順利通過。謝謝廣大投資者!
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